CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL DEVERÁ ESTABELECER DE FORMA CLARA, EXPRESSA E INTELIGÍVEL O PRAZO CERTO PARA ENTREGA DO IMÓVEL

Segunda Seção fixa teses sobre atraso na entrega de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida
Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou nessa quarta-feira (11), por unanimidade, quatro teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.
As teses – que consolidam entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, terão eficácia vinculante em todo o território nacional – são as seguintes:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.   
No julgamento do recurso repetitivo, a Segunda Seção também entendeu que a aplicação das teses deveria ser limitada a imóveis residenciais, tendo em vista que a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo Minha Casa, Minha Vida, conforme fixado pela Lei 11.977/2009.
No mesmo sentido, o colegiado concluiu não ser relevante fazer distinção entre o imóvel adquirido para moradia e o bem comprado a título de investimento, uma vez que, nos negócios regidos pelo programa governamental, só é permitida a aquisição com a finalidade de residência própria.
Apesar de não ter havido determinação de suspensão da tramitação de processos nas instâncias ordinárias, de acordo com o Banco Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justiça, pelo menos oito mil ações com temas semelhantes tramitavam nos tribunais de todo o país e agora poderão ser decididas com base no precedente qualificado firmado pelo STJ.

Faixas de ren​​da
O recurso especial julgado pela Segunda Seção foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo fixado em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). Conforme lembrou o ministro Marco Aurélio Bellizze, nos termos do artigo 256-H do Regimento Interno do STJ, os recursos especiais contra acórdãos que julguem o mérito de IRDR devem ser processados como representativos de controvérsia. 
O ministro também ressaltou que o programa Minha Casa, Minha Vida foi instituído pela Lei 11.977/2009 com o objetivo de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa e média renda, em observância ao direito fundamental à moradia digna.
O programa, realçou o relator, estabelece diferentes faixas de renda para acesso aos benefícios. Na faixa 1 estão famílias com renda bruta de até R$ 1,8 mil – ou, se comprovarem situação de vulnerabilidade social, até R$ 3,6 mil – e, para este grupo, o programa se assemelha muito mais a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Por outro lado, no caso das faixas 1,5, 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida – em que a renda bruta familiar chega a R$ 7 mil –, embora exista a possibilidade de o beneficiário obter subvenção econômica por meio de recursos como o FGTS, há efetivamente a realização de financiamento imobiliário, com incidência de juros (ainda que reduzidos), formação de saldo devedor, contratação de seguro e pagamento de comissão de corretagem, entre outros.
"Cabe ressaltar que, por toda a situação peculiar que envolve a faixa 1 de renda, inclusive por se tratar de beneficiário que, pelos motivos expostos, não está submetido às regras consumeristas, as teses fixadas no julgamento destes recursos serão aplicadas apenas aos contratos firmados para as faixas de renda 1,5, 2 e 3", explicou o relator.

Prazo ce​rto
Em relação à primeira tese, sobre a fixação de prazo certo nos contratos de aquisição associativa de unidades residenciais, Bellizze apontou que a matéria relativa ao prazo para a formação do grupo de adquirentes, bem como para obtenção do financiamento, não está regulada especificamente por nenhuma das leis aplicáveis ao contrato de compra e venda de imóvel no âmbito do Minha Casa, Minha Vida. Estão entre esses diplomas legais a Lei 11.977/2009, a Lei 4.591/1964, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Mesmo assim, Bellizze disse que o fato de o contrato ser regido pelas regras de crédito associativo e ser voltado a famílias de média e baixa renda não pode ser utilizado como argumento para justificar a estipulação de prazo aberto à conclusão da obra, tendo em vista que os negócios disciplinados no programa não retiram do vendedor o ônus do risco da atividade econômica, além de serem lucrativos para as empresas envolvidas – desde 2009, o programa já permitiu o investimento de valores que ultrapassam R$ 270 bilhões.
Segundo Bellizze, tratando-se de contratos que regulam as relações de consumo, o aderente só se vincula às disposições neles inseridas se lhe for dada a oportunidade de conhecimento prévio de seu conteúdo, condição que se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel. Nesse sentido, o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor considera nulo de pleno direito, entre outras, a cláusula contratual que coloque o consumidor em situação de desvantagem exagerada, como aquela que restringe direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato.
Para o ministro, de nada adiantaria a estipulação de prazo certo e expresso "se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa".

Prejuízo pre​​sumido
No tocante à segunda tese, relativa ao descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, Marco Aurélio Bellizze destacou precedentes do STJ no sentido de que, no âmbito do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, é cabível a fixação de lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para a entrega do bem, incidindo a presunção de prejuízo do promitente comprador.
De acordo com o relator, o fato de o imóvel não entregue ter sido adquirido sob a disciplina do programa Minha Casa, Minha Vida não afasta a presunção de prejuízo, pois, conforme jurisprudência do STJ, a condenação da parte vendedora por lucros cessantes independe inclusive da demonstração da finalidade negocial da transação.
"No caso, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo", afirmou.

Juros de ob​​ra
Sobre a questão dos chamados "juros de obra", o relator citou precedentes no sentido de que não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Segundo Bellizze, não havendo distinção significativa entre as regras do SFH e do Minha Casa, Minha Vida para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, também não haveria motivo para se adotar tratamento diferenciado em relação ao reconhecimento da legalidade da cobrança de juros durante a evolução da obra.
"Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro." 
Como consequência, ressaltou o relator, ultrapassado o prazo para a conclusão do empreendimento, não podem ser cobrados encargos para incidir no período da construção, já que o mutuário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à vendedora, sob pena de violação do Código Civil e do CDC.

Correção mo​​​netária
A última tese fixada pela Segunda Seção diz respeito à correção monetária do saldo devedor no caso de atraso na entrega do imóvel. Segundo o relator, as turmas de direito privado do STJ firmaram entendimento de que, embora o descumprimento do prazo de entrega não constitua causa de suspensão da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor, tal fato permite a substituição do indexador setorial – em regra o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA), salvo quando o primeiro for menor.
"Essa solução mostra-se adequada ao reequilíbrio da relação contratual, nos casos de atraso na conclusão da obra, não devendo ser implementada a substituição do indexador específico do saldo devedor pelo geral, vale insistir, apenas quando o índice previsto contratualmente for mais favorável ao consumidor, avaliação que se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo de tolerância", concluiu o ministro.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1729593

BUSCA E APREENSÃO: É POSSÍVEL SUSPENDER POR CAUSA DO COVID?

VEJA MITOS E VERDADES SOBRE O TEMA.

No mundo jurídico é comum que o advogado se depare com ações de busca e apreensão, afinal, se trata de uma situação que ocorre diariamente, pois muitas pessoas fazem financiamentos — especialmente de veículos automotores, como carros, motos e até mesmo maquinários agrícolas — e não conseguem pagar.

Com a pandemia, inúmeros são os reflexos financeiros causados pelo distanciamento social que obrigou o fechamento de comércio e suspensão de muitos contratos de trabalho.

Em razão disso, certamente o tema de busca e apreensão pode se tornar mais comum no dia a dia do Advogado.

Por essa razão, é fundamental que os profissionais da área tenham conhecimento sobre o assunto para que nenhuma oportunidade seja perdida.

Se você deseja conhecer mais detalhes sobre a busca e apreensão a fim de entender suas particularidades, acompanhe o post que vamos apresentar os mitos e as verdades sobre o assunto. Veja!

É possível suspender a busca e apreensão motivado pelo COVID?

Pelo procedimento comum, basta o atraso de uma parcela que a busca e apreensão do bem terá amparo legal. Mas durante esta fase de pandemia, um novo contexto fático tem motivado diferentes posicionamentos sobre o tema, dentre os que entendem pela inviabilidade de se executar uma busca e apreensão em meio à crise financeira que já abala a sociedade:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. BEM MÓVEL. BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LIMINAR. INDEFERIMENTO DURANTE PERÍODO DE SISTEMA REMOTO DE TRABALHO. Impossibilidade, diante da presença dos requisitos legais para a concessão liminar previstos no Decreto-Lei nº 911/69. É suficiente para a comprovação da mora o encaminhamento da notificação extrajudicial ao endereço do devedor constante do contrato, ainda que recebida por terceiro. Notificação infrutífera por motivo de mudança de endereço do devedor. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva. Prova de inadimplemento contratual e mora do Réu. CUMPRIMENTO DA LIMINAR NA VARA DE ORIGEM. Possibilidade de suspensão. Considerando a pandemia do COVID-19 no cenário atual, o cumprimento da medida na Vara de Origem deve observar o quanto disposto na resolução CNJ nº 313/2020, alterada em parte pela Resolução CNJ nº 314/2020, assim como o Provimento CSM nº 2549/2020 e Comunicado Conjunto N° 249/2020 deste E. Tribunal de Justiça. Ausência de comprovação objetiva de urgência na hipótese dos autos para cumprimento imediato. Mero risco de depreciação do bem alienado fiduciariamente não confira situação de urgência. Citação da parte contrária que deve ser providenciada apenas após o cumprimento da medida de busca e apreensão. Decisão reformada. RECURSO DO AUTOR PROVIDO, com observação. (TJSP; Agravo de Instrumento 2070238-15.2020.8.26.0000; Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2020; Data de Registro: 28/04/2020)

Bem como aqueles que entendem que a pandemia, por si só, não justifica impedir a liminar de busca e apreensão, uma vez que encontra perfeito respaldo legal:

EMENTA - Alienação fiduciária. Ação de busca e apreensão. Decisão que indeferiu liminar em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. A concessão da liminar é direito do credor, motivo pelo qual não importa a pessoal convicção do Juiz sobre a razoabilidade dessa providência frente à atual situação econômica, máxime se o próprio devedor nada alegou nesse sentido. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2066019-56.2020.8.26.0000; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/04/2020; Data de Registro: 18/04/2020)

Interessante observar que o caso concreto possui fundamental influência no resultado, uma vez que no segundo julgado, pode-se observar que o julgador considerou o fato da dívida já ser antiga e, que a pandemia não foi fator preponderante para o inadimplemento.

Assim, respondendo à pergunta: Não. A simples existência da pandemia não ampara a suspensão da busca e apreensão, pleito que deve ser fundamentado e amparado por provas robustas de que de fato a pandemia impediu o perfeito adimplemento do contrato, evidenciando a boa-fé do devedor.

Sobre o tema, veja um Modelo de Contestação em face à Ação de Busca e Apreensão.

É possível perder o bem se houver pagamento substancial do valor?

Nos casos que já houve o pagamento substancial do valor do bem, a teoria do adimplemento substancial tem sido aplicada com frequência e, dessa maneira, a resolução do vínculo contratual não acontece se já tiver ocorrido o cumprimento significativo da obrigação assumida.

Cada caso deve ser analisado individualmente considerando as suas particularidades, sendo que, em geral, a teoria do adimplemento substancial permite que soluções sensatas e razoáveis sejam encontradas.

Dessa maneira, um cumprimento do contrato de financiamento em que apenas a última prestação não foi paga, por exemplo, o credor deve realizar a cobrança da parcela faltante e não iniciar de imediato uma ação de busca e apreensão.

Todavia, em conformidade com o entendimento do C. STJ, a teoria do adimplemento substancial não mais pode ser aplicada ao contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pelo Dec.-lei n. 911/69.

Sobre o tema, veja um modelo de Contestação em Ação de Busca e Apreensão.

Bancos podem cobrar juros sob juros?

De acordo com um decreto de 1933, conhecido como “Lei da Usura”, a capitalização em período inferior a 12 meses é proibida. Existem, inclusive, decisões recentes que vedam a aplicação de juros sobre juros, como a seguinte:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCIDÊNCIA DE JUROS SOBRE JUROS - IMPOSSIBILIDADE - IMPUGNAÇÃO ACOLHIDA - NECESSIDADE DE ELABORAÇÃO DE NOVO CÁLCULO COM JUROS SIMPLES - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Nos termos da Súmula n. 121 do STF e do art. 4º da Lei da Usura, a incidência de juros sobre juros é prática vedada para a hipótese dos autos. Constatada a incidência de juros compostos nos cálculos apresentados pela credora, acolhe-se a impugnação ao cumprimento de sentença, para afastar a incidência de juros sobre juros e, consequentemente, determinar a elaboração de novos cálculos. Não incorrendo a agravante em nenhuma conduta típica do art. 80 do CPC, não há que falar em litigância de má-fé, ou mesmo que se trata de agravo protelatório. Recurso conhecido e provido." (TJMS. Agravo de Instrumento n. 1401271-54.2020.8.12.0000, Campo Grande, 1ª Câmara Cível, Relator (a): Juiz Luiz Antônio Cavassa de Almeida, j: 20/02/2020, p: 21/02/2020)

Contudo, existem controvérsias sobre o tema. A súmula 539 do STJ, que dispõe sobre o assunto, por exemplo, determina que a capitalização de juros em períodos inferiores a 12 meses é permitida nos casos em que houver expressa pactuação entre as partes, a partir de 31/3/2000.

Depois de abrir um processo de revisional não é mais possível realizar financiamentos?

Alguns clientes têm receio de ingressar com uma ação revisional contra uma instituição financeira com medo de ficarem impedidos de realizar novos financiamentos, uma vez que existe um mito de uma lista negra.

No entanto, se trata de um mito para que as pessoas tenham receio de buscar o judiciário para defesa de seus direitos. No entanto, o artigo 43 do Código de Defesa do Consumidor proíbe que qualquer instituição crie um cadastro com dados pessoais de consumidores, sem que para isso haja consentimento do cliente.

Dessa maneira, todas as instituições financeiras que criarem uma “lista negra” estão descumprindo a legislação e, portanto, estão sujeitas a aplicação de multas. Alguns órgãos, como a Associação Nacional das Instituições de Crédito e Federação Brasileira de Bancos, afirmam que a lista negra em razão de ações revisionais não existe.

O Procon também reforça que se trata de uma ação ilegal, e até mesmo discriminatória, o ato de negar crédito para as pessoas que, por algum motivo, recorreram à justiça em defesa de seus direitos.

O que ocorre, na prática, é que muitas vezes as próprias instituições financeiras alimentam a ideia da existência de uma lista negra quando não agem com transparência diante da negativa de um crédito para que os clientes tenham receio de ingressar com demandas judiciais.

Contudo, é assegurado ao cliente o esclarecimento dos motivos que levaram à negativa, uma vez que não pode haver um cadastro negro e paralelo entre os bancos com intuito de restringir os direitos. Nos casos em que há restrição de crédito sem explicação por parte da instituição financeira, o cliente tem o direito de recorrer.

Com quantas parcelas em atraso é possível perder um veículo automotor?

Apesar de muitas pessoas pensarem que somente após 90 dias ou 3 parcelas de atraso os bancos podem iniciar a busca e apreensão do veículo automotor, se trata de mais um mito. O que ocorre é que, na prática, o cálculo do nível de inadimplência costuma considerar os contratos que têm menos de 90 dias de atraso e o que tem mais de 90 dias.

Dessa maneira, em geral, os bancos tentam resolver a inadimplência de forma amigável antes dos 90 dias e somente depois de 30 dias adotam uma medida judicial. Contudo, não se trata de uma regra fixa e, de acordo com a legislação que regula a busca e apreensão, não há nenhum impedimento que a instituição financeira entre com a ação de busca e apreensão no dia seguinte ao do vencimento da primeira parcela.

Juros abusivos não podem mais ser reclamados?

Os juros abusivos podem, sim, ser reclamados. Até 2003, existia uma regra de que os bancos não podem cobrar mais do que 12% ao ano de juros. Atualmente, não há uma regra nesse sentido, contudo, ainda existe uma limitação.

Hoje em dia a taxa cobrada deve ficar na média do mercado, segundo a média estipulada pelo Banco Central, sendo que há desde 2004, inclusive, uma súmula do STJ (Superior Tribunal de Justiça) nesse sentido.

Dessa maneira, o ideal é consultar as taxas médias de juros que são disponibilizadas pelo Banco Central para analisar a taxa média de mercado mês a mês e, após, verificar se o pagamento de juros abusivo está ocorrendo.

Nos casos em que comprovadamente há a incidência de juros abusivos, há a possibilidade de ingressar com uma ação revisional.

Agora que você já sabe sobre todos os mitos e verdades sobre a busca e apreensão, é válido ressaltar que os advogados devem sempre se atentar aos pontos que apresentamos para não repassar nenhuma informação inverídica aos seus clientes, bem como para que seja possível defendê-los da maneira adequada.